Ett köp av en bostad är ofta den allra största investeringen vi gör i livet och det oavsett om man köper en lägenhet eller ett hus. De allra flesta måste låna till hela, nästan hela eller till en del av den summa bostaden ska köpas för. Det är allt som oftast den bank man har som kan låna ut pengar till bostadsköp men på senare tid har även olika kreditbolag börjat erbjuda bolån. Innan man bestämmer sig för att ta just ett bestämt bolån är det bra att jämföra ett par olika långivare, deras villkor och räntor.

Allmänt om bolån

När det är dags att ansöka om ett bostadslån är det ofta betalningsförmågan som avgör om en långivare vill låna ut pengar men även den nya bostadens marknadsvärde kan spela in. Det finns bra lånekalkyler att använda som både räknar ut hur mycket man kan få låna, hur mycket som ska amorteras och hur lång tid det tar innan bostaden är helt betald. De här lånekalkylerna ger dock inte några lånelöften utan för det måste man kontakta banken. Det här är bara en fingervisning på hur ett lån skulle kunna se ut.

När det gäller bolånen kan man inte låna hela beloppet. En kontantinsats måste alltid finnas. Högst 85 % av marknadsvärdet kan lånas. Det kan dock gå att få ett privatlån eller liknande för att täcka de resterade 15 %. Som låntagare är det också mycket klokt att lägga till de avgifter som tillkommer för lagfarten och för de pantbrev som tillkommer. Totalt kostar en lagfart 1.5% av det huset köps för och pantbreven kostar 2 % av beloppet.

Vad är ett bostadslån egentligen?

När man ska köpa en bostad behöver man i de allra flesta fall låna. Ett bolån är det lån som tas för att köpa bostaden och där den nya bostaden kommer att bli säkerhet. I Konsumentkreditlagen kan säkerheten också vara en tomträtt, annan byggnad eller en bostadsrätt vilket gör begreppet lite vidare. Där framgår också att bolånet kan vara ett blancolån som tas för att en person ska kunna behålla eller ta över äganderätten. I de här fallen behöver egendomen alltså inte pantsättas. Det är dock inte alltid blancolånen kan definieras som bolån, men generellt sett gäller det att pengarna ska användas för att köpa fastigheter av något slag. Just när det gäller blancolån ska dock reglerna för bolån följas om låntagaren använder lånet för att köpa en fastighet. Det innebär att låntagaren inte kan låna mer än 85 % av fastighetens marknadsvärde. Det finns dock inte några krav på att långivaren ska fråga vad pengarna ska användas till.

När det gäller lån som tas för att renovera ett befintligt hus är de dock inte bolån när de tas ut som blancolån. Överbryggningslån är inte heller bolån så länge de har en obestämd löptid. Om man tar ett byggnadslån eller ett lån till handpenning och ger banken säkerhet i bostaden kommer lånen dock att räknas som bolån vilket kan vara bra att komma ihåg.

Räntor och villkor

När man ska teckna ett villalån eller bolån är det också bra att man funderar en del över de räntor och villkor som finns kring bolånet. Det är just i de här avseendena det kan vara bra att jämföra flera långivare så att man kan få de allra bästa förutsättningarna för att kunna betala sitt lån. När det gäller bolån finns det två typer av ränta oavsett om lånet är ett riktigt bolån, eller om det är ett blancolån. Den här typerna av ränta är den fasta räntan och den rörliga räntan.

Fast ränta

Om man som låntagare väljer att ha en fast ränta på bolånet innebär det att räntan binds. Räntan anges i procent och det vanligaste är att man binder den i 1-5 år. Det som händer när man binder räntan är att man under hela bindningstiden betalar samma räntesumma. Det kan vara klokt att välja den fasta räntan om man alltid vill ha koll på hur stor månadskostnad lånet kommer att innebära. Det kan göra det lite lättare att planera ekonomin. När man binder sin ränta kan det vara klokt att göra det under en period när den står lite lägre. Även om räntan sedan snabbt stiger behöver man som låntagare inte vara orolig för att kostnaden ska höjas. Räntan är då redan låst till en viss procent. När man väljer en fast ränta kan man dock inte komma ifrån att den alltid ligger lite högre än den rörliga varianten och om räntan plötsligt skulle sjunka mer kommer den som har fast ränta inte att få några fördelar av sänkningen under tiden denna är bunden. Fördelen är dock att man aldrig heller kan få en högre ränta än den man har bundit sig till. Med en rörlig ränta kan svängningarna vara stora. Om man vill känna sig lite säkrare och ha en enkelt uträknad månadskostnad är den fasta räntan ett bra val. Dock kommer man att betala lite mer pengar varje månad än med en rörlig ränta.

Rörlig ränta

Motsatsen till fast ränta är den rörliga räntan. Rörlig ränta betyder helt enkelt att räntan för bolånet hela tiden ändras. Precis som hos andra lån kommer räntan att bli högre eller lägre beroende på om marknadsräntan går upp eller ner. Om man tecknar ett bolån betalar man vanligen av på det under relativt lång tid och det innebär att en rörlig ränta kan höja och sänka avgifterna ganska mycket under amorteringstiden. De allra flesta banker beräknar räntan framåt minst tre månader i taget. Allt som oftast är den rörliga räntan något billigare än fast ränta, och om det plötsligt sker en räntesvängning som gör att räntan går ner kan den som har rörlig ränta spara en hel del pengar. Den lägre räntan gör nämligen att lånets månadskostnad sjunker rejält. Men den rörliga räntan kräver att låntagaren har lite mer kunskap om bolåneräntorna och denna måste också vara beredd på att betala mer om räntan plötsligt skulle gå i taket. De här växlingarna måste det finnas plats i ekonomin för.

Krav och villkor för att få bolån

När det gäller bolån finns det ett tak. Det här taket innebär att inga långivare beviljar mer än 85 % i lån av den summa bostaden köps för. De 15 % som återstår måste köparen lösa på annat sätt. Det kan till exempel ske genom att man tar ett annat lån, eller att man helt enkelt sparar ihop till en kontantinsats själv.

Under de senaste åren har det också dykt upp olika amorteringskrav. Tidigare fanns inget sådant. Nu måste alla som väljer att ta ett bolån på mer än 50 % av marknadsvärdet i bostaden amortera varje år. Det finns också regler för hur mycket som ska amorteras och hur ofta amorteringarna ska ske.

De olika långivarna kan även de ställa krav på låntagaren. Det kan till exempel handla om att personen inte får ha för många skulder sedan innan. Om en person redan har krediter eller kontanta lån kan denna helt enkelt bli nekad ett bolån på grund av att det inte finns tillräckligt med pengar för att betala alla skulder. Ibland kan lånen i sig också minska möjligheten att få lån trots att personen har en god ekonomi som gott och väl skulle kunna klara av ett lån till. Banken eller kreditgivaren kan också vilja säkerställa att personen verkligen har råd att ha lånet om eventuella räntehöjningar inträffar. Om personen kan binda räntan under hela amorteringstiden kan det bli lite lättare att få lånet men om räntan ska vara rörlig eller inte kan bindas på grund av en lång amorteringstid blir det genast svårare.

En bank vill också veta att en person eller familj har en bra betalningsförmåga. En familj med två vuxna och två barn ska enligt de flesta bankers riktlinjer ha minst 15 000 kronor över varje månad efter att alla bostadskostnader är betalade. Om inte det kravet uppfylls kan det vara svårt att få låna. Man kan också behöva titta på en billigare bostad som inte kostar lika mycket i vare sig månadsavgift eller i lån. Ju mindre lån, desto lättare är det generellt sett att få igenom, särskilt om man också kan ha en kort amorteringstid på det.

Att tänka på när du ska låna till en bostad
Det finns en hel del att tänka på om man ska låna till en bostad. För det första måste man som låntagare veta vad man vill låna pengar till. Ska det vara ett stort hus, en gård, eller en lägenhet? Ett lägenhetslån kan vara lite enklare att få än ett stort bolån om man inte har en så hög betalningsförmåga.

Innan man går till banken, eller i samråd med banken är det också bra att göra en budgetkalkyl. Banken vill ofta se en sådan för att kunna undersöka hur betalningsförmåga med mera ser ut. Det är viktigt att vara ärlig i kalkylen, både mot sig själv och mot banken så att man inte sätter sig i en situation som man inte kan hantera ekonomiskt.

Innan man åker runt och tittar på massor av bostäder är det också bra att skaffa ett lånelöfte. Det bör vara skriftligt. Löftet är en lite större försäkran om att lånet faktiskt kan beviljas. Ett muntligt ”det går nog att ordna” är inget man ska ta som försäkran utan man kan som låntagare snabbt bli besviken när man funnit bostaden och banken sedan säger att lånet inte går att lösa.

Om du har hittat din drömbostad och den inte går över budgeten och du har en bra kontakt med banken verkar allt vara okej. Men det kanske finns saker att renovera, eller reparera i bostaden. Det kan vara bra att fundera över om det här ska läggas in i bolånet så att bostaden tas som säkerhet även för det. Många gånger är det bra att diskutera med banken och se om det är bättre att ta ett blancolån utan säkerhet för renoveringen. Det beror många gånger på hur mycket huset kostar, hur mycket man kan låna och så vidare. Dessutom beror det på hur mycket man kan betala i kontantinsats.